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MEDIR EL EXCESO DE CABIDA DE UNA PARCELA

TOPOGRAFÍA PARA MEDIR EL EXCESO DE CABIDA DE UNA PARCELA.

Es muy habitual encontrarnos con desfases de superficies de una parcela entre el área que figura en escritura de propiedad y lo que figura en Catastro. Este diferencial de áreas lo resuelve un Topógrafo midiendo en campo con precisión y rigor la superficie real. A partir de ahí hay que actualizar la escriturar ante Notario o el Registro de la Propiedad y comunicarlo también a Catastro mediante un Certificado de Georreferenciación emitido por un Ingeniero de Topografía. Este diferencial de superficies en términos legales se denomina “Exceso de Cabida” tanto si es positivo como negativo el diferencial de áreas.

Entendemos por exceso de cabida “la rectificación del dato erróneo de superficie comprendida dentro de la delimitación perimetral ya inscrita de una determinada finca”. El término exceso puede inducir a error,  sin embargo el exceso solo es “una diferencia” tanto de más como de menos. El procedimiento es empleado para corregir  la superficie tanto por exceso como por defecto de la superficie inscrita.

No entendemos por exceso de cabida, cuando se adquiere y se suma la superficie de una parcela colindante  mediante agrupación.

Se puede solicitar la inscripción del exceso de cabida  siempre que éste se acredite fehacientemente a través de documentos y planos topográficos. La ley distingue dos  medios para esta realizar esta acreditación :

– Simple declaración del titular registral, si la diferencia de superficie a inscribir es inferior a la vigésima parte de la superficie inscrita ya

– Mediante certificado de georrefereciación o informe de un Ingeniero de Topografía, si la diferencia de superficie no excede de la quinta parte de la superficie inscrita.

Mediante certificación catastral gráfica y descriptiva se puede inscribir el exceso de cabida acreditando el dato correcto de superficie que permita su correcta identificación con la finca registral en cuestión .

También prevé la ley la posibilidad de inmatricular los excesos de cabida de fincas acreditando con documentos, la adquisición previa de dicho exceso por el anterior propietario o bien complementado con el Acta de Notoriedad.

En algunos casos igual es preceptivo realizar un deslinde dela parcela para lo cual debemos tener la anuencia en la fiajación de los lados de la parcela, por parte de nuestros vecinos colindantes.

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Deslindes Topográficos

Practicar un deslinde es distinguir en campo los límites de una propiedad respecto de los vecinos colindantes. Con esta operación quedan fijados los linderos mediante hitos o mojones. El amojonamiento es consecuencia del deslinde previo.  El amojonamiento es físico en campo mientras que el apeo es burocrático, tiene carácter jurídico.

Debemos colocar tantos mojones como vértices tenga la parcela. Este es un derecho reconocido por el Código Civil en sus artículos del 384 al 387. Concretamente el artículo 384 dice ” Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponde a los que tengan derechos reales”.

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Asimismo el 385 dice “El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuviesen los colindantes”.

Otro artículo muy interesante es el 386 ” Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario y la cuestión no pudiese resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales”.

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